안녕하세요. 하대경 행정사입니다.
계약 자문 등의 행정 실무를 진행하다 보면, "상대방 말만 믿고 계약했는데 속았습니다.", "전 주인이 분명 문제 없다고 얘기했어요." 등 억울함을 호소하시는 분들을 자주 만나게 됩니다.
하지만 안타깝게도 법에서는 "몰랐어요."라는 개인의 사정을 쉽게 봐주지 않습니다.
오늘은 부동산을 비롯하여 각종 비즈니스 계약에서, 내 자산을 지키기 위해 반드시 이해해야 할 법적 책임의 기준과, 계약 전 무조건 확인해야 하는 필수 등기 및 등록 영역 5가지를 정리하겠습니다.
법이 판단하는 귀책의 기준 - '개인' 기준이 아니라, '물권' 기준입니다.
부동산 등기부등본을 포함하여 국가가 관리하는 각종 등기와 등록원부는 누구나 열람할 수 있도록 공개되어 있습니다.
이를 법률 용어로 '공시(公示)의 원칙'이라고 합니다.
누구나 볼 수 있게 열어두었기 때문에, 이를 확인하지 않아 발생한 손해는 전적으로 '확인하지 않은 사람'의 귀책사유(과실)가 됩니다.
이 때, 법이 과실을 판단하는 기준이 매우 중요합니다.
개인 기준(채권적 관점)
"서로 각서를 썼다.", "구두로 약속했다.", "오랫동안 신뢰한 사이다" 같은 개인 간의 약속입니다.
이는 오직 약속한 당사자 두 사람 사이에서만 효력이 발생합니다.
물권 기준(물권적 관점)
등기부나 등록원부에 기재된 근저당(대출), 압류, 소유권 등은 세상 모든 사람에게 주장할 수 있는 강력한 권리(물권)입니다.
내가 상대방과 어떤 개인적인 약속을 했든 상관없이, 국가 장부에 등록된 권리 관계는 현재 상태 그대로 나에게 효력을 미칩니다.
즉, 법에서는 "장부는 누구나 확인할 수 있는데, 너가 확인하지 않은 거잖아? 그 사실을 몰랐든 속았든, 확인하지 않은 너의 책임이야"라고 냉정하게 판단합니다.
억울함을 호소하더라도 물권의 벽을 넘기는 어렵습니다.
'물권' 기준의 법칙이 적용되는, 필수 등기 및 등록 영역 5가지
나중에 후회하지 않기 위해서는 계약서 작성 전, 아래의 서류들을 반드시 발급받아 확인해야 합니다.
부동산은 기본이며, 기업 간 거래나 특수 자산에서도 이 원칙은 동일하게 적용됩니다.
ⓛ 부동산 - 건축물대장, 토지이용계획 및 등기부등본
가장 기본이 되는 영역입니다.
건축물대장으로 '위반건축물 여부'와 '용도' 등을 확인하고, 토지이용계획확인원으로 지목, 면적 등 행정 공법적 규제를 확인해야 합니다.
※ 건축물대장, 건축물등기 - '대장'과 '등기'의 차이
'대장'은 건물의 물리적인 상태를 사실 그대로 기록한 구청의 장부이고, '등기'는 법적인 권리관계를 기록한 법원의 장부입니다.
동일한 하나의 건물이더라도, 건축물대장과 등기부등본에 적힌 내용이 서로 다른 경우가 있는데, 이는 구청과 법원이 서로 서류를 주고 받으며 최신화하는 과정에서 차이가 발생했기 때문입니다.
두 서류의 내용이 다르다면, 물리적인 사항(건물의 상태 - 위치, 면적, 구조, 용도 등)은 대장을 기준으로 하고, 권리관계에 관한 사항(소유권 - 근저당, 압류 등)은 등기를 기준으로 확인하시면 됩니다.
② 기업 간 계약 - 법인등기사항증명서
기업(법인)과 계약을 맺거나 법인의 지분을 인수할 때, 혹은 법인 명의로 행정 인허가를 대행할 경우에 확인해야 하는 필수 사항입니다.
사업자등록증만 확인해서는 안되며, 법인등기부를 통해 공동대표 여부(대표권 제한), 대표이사의 임기 만료 여부, 목적 사업이 일치하는지 등을 확인해야 계약이 무효가 되는 리스크를 방지할 수 있습니다.
③ 고가 장비 및 채권 거래 - 동산·채권 담보등기부
기업 간에 고가의 공장 기계 장비를 매매하거나, 매출 채권을 양수도할 경우 등에 확인해야 하는 필수 사항입니다.
양도받으려는 채권이나 기계에 이미 다른 은행의 '담보권'이 등기되어 있다면, "내가 샀으니 내 것"이라는 주장은 등기된 담보권자(물권자)에게 통하지 않습니다.
전 주인이 돈을 갚지 않는다면, 내가 산 기계가 압류될 수 있습니다.
④ 특수 자산 및 인허가 승계 - 선박·항공기·자동차 등록원부
선박, 항공기, 자동차는 움직이는 재산(동산)이지만 가치가 높기 때문에 부동산처럼 '등록원부'로 관리됩니다.
특히 어업면허나 운송사업 면허를 승계할 때, 등록원부를 확인하지 않으면 세금 체납으로 인한 압류를 떠안게 되거나, 전 주인의 잘못으로 누적된 행정처분(영업정지 등) 이력까지 그대로 승계되는 등의 손해가 발생할 수 있습니다.
⑤ 무형 자산의 무기화 - 지식재산권(특허·상표) 등록원부
기업의 핵심 자산인 특허권을 매입하거나, 상표권을 양수할 경우에 확인합니다.
계약 상대방이 현재도 정당한 권리자가 맞는지, 연차료 미납으로 소멸된 권리는 아닌지 등을 확인해야 합니다.
또한 은행의 질권(담보)이 설정되어 있거나 타인에게 독점 사용권(전용실시권)이 넘어가 있다면, 계약을 하였더라도 마음대로 사용할 수 없습니다.
최고의 리스크 관리는 '확인'입니다.
모든 일에서 문제가 발생하는 시발점은 안일한 생각입니다.
법은 주의 의무를 게을리한 사람을 보호해주지 않으며, '물권'은 '채권(개인 간 약속)'보다 언제나 강력합니다.
계약서에 날인을 하기 전, 검토해야 할 공부(公簿)의 범위는 생각보다 넓고 전문적입니다.
안전한 비즈니스와 확실한 행정 처리를 원하신다면, 계약 전 다각도의 권리 분석과 공법적 규제 검토가 가능한 전문가와 먼저 상의하시기 바랍니다.
감사합니다.
하대경행정사사무소 드림
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